置業是一人生一大喜事，經常聽到的所謂按揭成數是甚麼？按揭成數是指置業人士收樓前，銀行或金融機構在該物業價格最多可借出的百分比，但實際批出之按揭貸款亦會受其他因素影響，如按揭申請人入息、年紀等，本文按照金管局最新對金融機構最新指引，分享在按揭成數上的資訊，All of wall 管理階層都從銀行出身，在銀行按揭上、保險上都可以為你提供意見，了解最新按揭成數，避免買樓落訂後因借不足按揭成數要撻訂，造成損失，知道銀行最高按揭成數就你就知道自己需要幾多錢做首期。
按揭成數與銀行壓力測試息息相關，不過本篇會集中帶大家了解最高按揭成數，關於銀行壓測的資訊可參閱此文章 – 【銀行壓力測試2022 買樓無壓力】
在銀行等金融機構做按揭貸款，分按揭保險計劃按揭貸款及非按揭保險計劃按揭貸款，兩種選擇對按揭成數的上限都有所不同，如參與按揭保險計劃按揭貸款，你需要繳付相關保費。
非按揭保險計劃按揭貸款按揭成數上限
在香港銀行等金融機構申請按揭，可以選擇以入息申請或以資產淨值申請，有不同的按揭成數上限：
申請人於香港未持有任何形式按揭的情況下，以入息申請按揭貸款（非按揭保險計劃下），而收入來源源自香港
物業樓價
HKD$1000萬以上
最高按揭成數50%
（如該按揭物業樓價 $HKD1200萬，你必須準備最少HKD$600萬做首期）
HKD$1000萬或以下
最高按揭成數60%，上限HKD$500萬
（如該按揭物業樓價 $HKD1000萬，你必須準備最少HKD$400萬做首期）
（如收入來源非源自香港）
HKD$1000萬以上
最高按揭成數40%
（如該按揭物業樓價 $HKD1200萬，你必須準備最少HKD$720萬做首期）
HKD$1000萬或以下
最高按揭成數50%，上限HKD$400萬
（如該按揭物業樓價 $HKD1000萬，雖然按揭最高成數是50%，但由限超過按揭貸款額上限，所以你必須準備最少HKD$600萬做首期）
以資產淨值做樓宇按揭
按揭借款人需要証明其擁有的資產淨值不少於申請新造按揭物業的樓價全數，銀行對不同資產有不同計價方式，一般除了港元存款一般可以100%估值外，所有投資性流動資產如外幣、股票、債券等，個別銀行會有不同的估值折扣，並要提交證明證明該資產已持有超過至少3個月，有個別銀行可能要求6個月證明。
無論按揭物業價值多少，最高按揭成數為40%
如銀行按揭計價上規定股票會以市值8折估價，即若某人有市值500萬港元的股票的話，其估值會是400萬港元。至於物業，如果已經供滿，銀行一般會以該無按揭物業市值的一半作為資產估值，但如果物業尚有按揭餘額，通常是以按該按揭物業市值的一半再減按揭餘額作為資產值。不同銀行對上述估價計算方式亦可能不一樣，申請前請向相關銀行查詢。
（如該按揭物業樓價 HKD$1000萬，按揭借款人以資產淨值做樓宇按揭，資產為HKD $500萬現金及HKD $500萬股票，沒有不動產的情況下，由於股票以折扣估價（假設80%），相當於估價後總資產少於申請新造按揭物業的樓價全數，該按揭貸款的申請一般會失敗，所以以上例子按揭借款人股票市值必須達HKD$625萬，該按揭貸款才合乎批核標準。
老實說，一般年輕人買樓的時候，鮮有幾百萬流動資金作首期，依上文所說，一個市值HKD$500萬的單位至少要準備HKD$200萬，對好多年輕人來說遙不可及，1999年3月份關始推行，2018年5月由香港按證保險有限公司經營，按揭申請人可以其繳交保費，提高銀行對按揭貸款的最高成數，最高更可達90%，即申請人只需準備樓價的10%作為首期，由於有保險承保銀行批出的額外按揭成數的風險，所以銀行會比較樂意提高按揭成數，當然批核上會更加嚴格。
按揭保險計劃按揭貸款按揭成數上限
（只適用於現樓及必須自住用途）
物業樓價
HKD$400萬以上至HKD$1000萬
最高按揭成數90%
- 申請人需要為首次置業人士
- 申請人必須有固定收入
- 若未能滿足要求便能借最多80%
HKD$1000萬港元以上至HKD$1125萬港元以下
最高按揭成數80%-90% ，上限HKD$900萬
- 申請人需要為首次置業人士
- 申請人必須有固定收入
- 若未能滿足要求便能借最多80%
（如該按揭物業樓價 $HKD1100萬，你必須準備最少HKD$200萬做首期）
HKD$1125萬以上至1200萬港元以下
最高按揭成數80%
- 申請人不需要為首次置業人士
（如該按揭物業樓價 $HKD1150萬，你必須準備最少HKD$230萬做首期）
HKD$1200萬以上至1920萬港元以下
最高按揭成數50%-80% ，上限HKD$960萬
- 申請人必需要為首次置業人士
- 申請人必須有固定收入
（如該按揭物業樓價 $HKD1250萬，你必須準備最少HKD$250萬做首期）
按揭貸款除了應用於二手樓外，一手現樓或樓花一樣有提供按揭貸款服務，最高按揭成數如下：
樓花按揭貸款亦稱即供plan，物業在樓花期仍未應入伙，買家以預售形式購置單位：
- 樓價HKD$400萬以下
- –最高按揭成數90%
- 樓價HKD$400萬至HKD$ 450萬港元
- –最高按揭成數80%-90% ，上限HKD$360萬
- 樓價HKD$600萬以下
- –最高按揭成數80%
- 樓價HKD$600萬至HKD$1000萬港元
- –最高按揭成數60%
- 樓價HKD$1000萬以上
- –最高按揭成數50%
建築期付款按揭有別於即供plan，買家可以於收樓前付清尾數及正式上會供按揭。
- 樓價HKD$400萬至HKD$1000萬
- –最高按揭成數90%
- 樓價HKD$1000萬至HKD$1125萬港元
- –最高按揭成數90% ，上限HKD$900萬
- 樓價HKD$1125萬至HKD$1200萬港元
- –最高按揭成數80%
- 樓價HKD$1200萬至HKD$1920萬港元
- –最高按揭成數80% ，上限HKD$960萬
- 樓價HKD$1920萬以上
- –最高按揭成數50%
介紹多一種按揭計劃給大家認識「呼吸plan」，行內有發展商旗下的財務機構提供毋須進行壓力測試，批核相對寬鬆得多的高成數按揭計劃，彷彿有呼吸的人都可以成功申請，由於貸款計劃通常由銀行以外之財務機構提供，所以不受金管局按揭監管措施所限，利息初期會貼低市場，如果低息期前安排不到轉按，利息支出可以突然飆升，想了解更多可以參閱我們另一則文章，【呼吸plan如何令人窒息？】
相信看到文章這裏的你，對按揭成數方面已有一個基礎認識，至於能否達到最高按揭成數，都視乎你入息、壓測等因素，All of all 除了為你分擔買樓前的煩惱，買完需裝修的話，我們更能為你提供專業服務，包括油漆工程、泥水工程、水電工程、門窗工程等，經驗豐富絕不爛尾，歡迎瀏覽我們網頁或whatsapp我們了解我們提供的工程服務或索取報價。
