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【村屋按揭4大難題揭秘 準買家必修】

村屋按揭

市區樓又細又貴,大家對村屋的活動空間都垂涎三尺,間隔及空間都比較實用的村屋,價錢亦相對貼地,以往申請村屋按揭比申請市區樓按揭困難,由於村屋的正當性成為經常銀行批核按揭的絆腳石,而導致銀行未必肯以最高按揭成數批出村屋按揭貸款,雖然經過 2022 年按揭保險計劃新例再放寬後,村屋最高按揭成數上限已經遠超昔日的 5-6 成,但仍有一些村屋獨有的難題,依然會影響準買家對村屋按揭成數的拿捏。

村屋按揭

首先準買家先了解一下村屋於2022 年按揭保險計劃新例再放寬後的最高按揭成數的準則,以往HKD$600萬的村屋只可做6成按揭,但放寬後最高可達85%。

村屋價值(港元)最高按揭成數(首次置業)最高按揭成數(非首次置業)
$1,000 萬或以下85%80%
$1,000 萬以上至 $1,125 萬85% 或 $900 萬
(以較低者為準)
80%
$1,125 萬或以上至 $1,920 萬80% 或 $960 萬
(以較低者為準)
80% 或 $960 萬
(以較低者為準)
$1,920 萬以上50%50%

雖然村屋按揭成數被提高,但會面對獨有問題影響銀行的按揭貸款批核,而準買家亦要留意由於村屋交投疏落,估價不足並不常見,建議首期方面預鬆一點。

買村屋的過程與買市區樓大同小異,首先:

  1. 對心儀的村屋落訂金(一般為樓價3-5%)
  2. 簽署臨時買賣合約
  3. 聘用律師樓做對口
  4. 簽署正式買賣合約
  5. 再繳付細訂(一般為樓價10%)
  6. 買家向銀行申請按揭貸款
  7. 成交期約2個月最後收鎖匙

村屋申請按揭有機會面臨的難題,落訂前要攪清楚,否則到申請按揭先發現會令買家大失預算,甚至面對損失。

  1. 業權問題
    除了村屋本身業權未必屬於單一業主之外,有機會是阿公地或祖堂地,買賣並非一個人可以決定,亦要留意村屋周邊道路的使用權,村屋附近範圍的道路擁有權可以是私人或官方擁有,出入需要「過路費」,建議落訂前委託專業律師及認可的土地測量師查核相關批地文件,如果道路業權屬於第三方,涉及法律問題銀行會降低按揭成數,甚至拒絕批出按揭貸款。
  2. 潛建問題
    落訂心儀村屋前,要確保村屋有否潛建物,潛建物屬違規建築,村屋天台常見潛建問題,如村屋收到清拆令,即俗稱釘契,釘契村屋可進行買賣,但銀行會因應潛建物的嚴重程度批核按揭甚至拒批,銀行若驗樓時發現該村屋有違規僭建,會委托測量師行會對潛建物還原費用進行評估,計算按揭成數時有機會需扣減重置費後再計按揭貸款額,如果牽涉重置費用低,一般不會影響按揭批核結果,但申請人需要簽署文件自行承擔未來對潛建物的清拆及還原費用。
  3. 村屋設施是否已入契
    村屋設施如停車位、花園、天台等亦是村屋吸引的地方,但要留意此等設施如果已入契的話,樓價會包括上述設施。如果花園不入契,屬政府租約土地的話,買家也可向政府租用該地作為花園使用,準買家可聘請專業人士或自行地政署測繪處地圖中檢查村屋,如果花園有申請租借,所擁有的是使用權非業權,樓價亦不應將租借面積計算在內,否則申請按揭時容易估價不足,如涉及霸佔官地,則是業主正當的踢契理由,建議購買村屋前找有村屋買賣經驗的地產代理或律師樓協助。
  4. 按揭年期較私樓短
    申請按揭貸款年期最長可達30年,視乎樓齡大小,一般私人樓宇以70或75減樓齡,舉例如果申請人年紀不大,心儀單位樓齡40年,以70減40年等於30年,30年就是該按揭申請的最長按揭年期,但如果是村屋按揭,有參與按揭保險計劃的話,則以55 減樓齡,套用以上例子最長按揭年期只有15年,每月供款相對提高,有機會影響壓力測試結果及按揭批核。

除了村屋按揭的申請需要加倍留意外,村屋的結構質素亦相對參齊,由於村屋好多都係私人承建(大型村屋項目除外)而非大型發展商及建築商負責,所以村屋質素太差亦有機會影響按揭成數,另外,綜合All of wall 過去接觸村屋的經驗,二手村屋一般會出現以下家居問題:

  1. 村屋容易漏水(如天台、牆身滲漏)
    天台及牆身長期受風吹風打,容易出現收縮爆裂的情況,同時村屋亦沒有業主立案法團等定時為樓宇安排檢查維修,天台或牆身防水層老化、日久失修或施工不良都是村屋易滲漏的原因,如果村屋正受滲漏困擾,請聯絡我們,我們以專業儀器找出滲漏位置,然後止水修補。
  2. 盗竊較猖獗
    由於村屋並沒有管理員,村屋多於新界地方,山邊林中常有偷渡客或不法分子匿藏,村屋爆竊案頻繁,更有同一間村屋被多次爆竊,村屋如欲自住,在防盗系統上需要更完善的安排,All of wall 提供村屋或獨立屋室內設計連裝修服務,助你妥善安裝嚴密的防盜及監控系統。
  3. 潛建物風險
    村屋天台違規潛建常見,但亦不乏業主於加建設施前已入紙屋宇處申請,並成功獲批,但如果加建物亦有一定年紀,會伴隨一定的風險,如自住的話應透過專業人士對加建物進行檢查。
村屋裝修工程
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任何關於村屋、獨立屋的、設計、裝修或維修工程請聯絡我們 All of wall 獨立屋工程團隊,索取相關工程的詳情及報價,如遇上按揭申請或上會的問題,亦歡迎聯絡我們轉介專業人士查詢。

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