市區樓又細又貴，大家對村屋的活動空間都垂涎三尺，間隔及空間都比較實用的村屋，價錢亦相對貼地，以往申請村屋按揭比申請市區樓按揭困難，由於村屋的正當性成為經常銀行批核按揭的絆腳石，而導致銀行未必肯以最高按揭成數批出村屋按揭貸款，雖然經過 2022 年按揭保險計劃新例再放寬後，村屋最高按揭成數上限已經遠超昔日的 5-6 成，但仍有一些村屋獨有的難題，依然會影響準買家對村屋按揭成數的拿捏。
首先準買家先了解一下村屋於2022 年按揭保險計劃新例再放寬後的最高按揭成數的準則，以往HKD$600萬的村屋只可做6成按揭，但放寬後最高可達85%。
| 村屋價值（港元） | 最高按揭成數（首次置業） | 最高按揭成數（非首次置業） |
| $1,000 萬或以下 | 85% | 80% |
| $1,000 萬以上至 $1,125 萬 | 85% 或 $900 萬 (以較低者為準） | 80% |
| $1,125 萬或以上至 $1,920 萬 | 80% 或 $960 萬 （以較低者為準） | 80% 或 $960 萬 （以較低者為準） |
| $1,920 萬以上 | 50% | 50% |
雖然村屋按揭成數被提高，但會面對獨有問題影響銀行的按揭貸款批核，而準買家亦要留意由於村屋交投疏落，估價不足並不常見，建議首期方面預鬆一點。
買村屋的過程與買市區樓大同小異，首先：
- 對心儀的村屋落訂金（一般為樓價3-5%）
- 簽署臨時買賣合約
- 聘用律師樓做對口
- 簽署正式買賣合約
- 再繳付細訂（一般為樓價10%）
- 買家向銀行申請按揭貸款
- 成交期約2個月最後收鎖匙
村屋申請按揭有機會面臨的難題，落訂前要攪清楚，否則到申請按揭先發現會令買家大失預算，甚至面對損失。
- 業權問題
除了村屋本身業權未必屬於單一業主之外，有機會是阿公地或祖堂地，買賣並非一個人可以決定，亦要留意村屋周邊道路的使用權，村屋附近範圍的道路擁有權可以是私人或官方擁有，出入需要「過路費」，建議落訂前委託專業律師及認可的土地測量師查核相關批地文件，如果道路業權屬於第三方，涉及法律問題銀行會降低按揭成數，甚至拒絕批出按揭貸款。 - 潛建問題
落訂心儀村屋前，要確保村屋有否潛建物，潛建物屬違規建築，村屋天台常見潛建問題，如村屋收到清拆令，即俗稱釘契，釘契村屋可進行買賣，但銀行會因應潛建物的嚴重程度批核按揭甚至拒批，銀行若驗樓時發現該村屋有違規僭建，會委托測量師行會對潛建物還原費用進行評估，計算按揭成數時有機會需扣減重置費後再計按揭貸款額，如果牽涉重置費用低，一般不會影響按揭批核結果，但申請人需要簽署文件自行承擔未來對潛建物的清拆及還原費用。 - 村屋設施是否已入契
村屋設施如停車位、花園、天台等亦是村屋吸引的地方，但要留意此等設施如果已入契的話，樓價會包括上述設施。如果花園不入契，屬政府租約土地的話，買家也可向政府租用該地作為花園使用，準買家可聘請專業人士或自行地政署測繪處地圖中檢查村屋，如果花園有申請租借，所擁有的是使用權非業權，樓價亦不應將租借面積計算在內，否則申請按揭時容易估價不足，如涉及霸佔官地，則是業主正當的踢契理由，建議購買村屋前找有村屋買賣經驗的地產代理或律師樓協助。 - 按揭年期較私樓短
申請按揭貸款年期最長可達30年，視乎樓齡大小，一般私人樓宇以70或75減樓齡，舉例如果申請人年紀不大，心儀單位樓齡40年，以70減40年等於30年，30年就是該按揭申請的最長按揭年期，但如果是村屋按揭，有參與按揭保險計劃的話，則以55 減樓齡，套用以上例子最長按揭年期只有15年，每月供款相對提高，有機會影響壓力測試結果及按揭批核。
除了村屋按揭的申請需要加倍留意外，村屋的結構質素亦相對參齊，由於村屋好多都係私人承建（大型村屋項目除外）而非大型發展商及建築商負責，所以村屋質素太差亦有機會影響按揭成數，另外，綜合All of wall 過去接觸村屋的經驗，二手村屋一般會出現以下家居問題：
- 村屋容易漏水（如天台、牆身滲漏）
天台及牆身長期受風吹風打，容易出現收縮爆裂的情況，同時村屋亦沒有業主立案法團等定時為樓宇安排檢查維修，天台或牆身防水層老化、日久失修或施工不良都是村屋易滲漏的原因，如果村屋正受滲漏困擾，請聯絡我們，我們以專業儀器找出滲漏位置，然後止水修補。 - 盗竊較猖獗
由於村屋並沒有管理員，村屋多於新界地方，山邊林中常有偷渡客或不法分子匿藏，村屋爆竊案頻繁，更有同一間村屋被多次爆竊，村屋如欲自住，在防盗系統上需要更完善的安排，All of wall 提供村屋或獨立屋室內設計連裝修服務，助你妥善安裝嚴密的防盜及監控系統。 - 潛建物風險
村屋天台違規潛建常見，但亦不乏業主於加建設施前已入紙屋宇處申請，並成功獲批，但如果加建物亦有一定年紀，會伴隨一定的風險，如自住的話應透過專業人士對加建物進行檢查。
任何關於村屋、獨立屋的、設計、裝修或維修工程請聯絡我們 All of wall 獨立屋工程團隊，索取相關工程的詳情及報價，如遇上按揭申請或上會的問題，亦歡迎聯絡我們轉介專業人士查詢。
