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【呼吸plan如何令人窒息?】

呼吸plan詳情
呼吸plan詳情

呼吸plan是發展商旗下金融財務機構為置業人士提供按揭貸款計劃,買樓置業是大部分人的夢想,但除了首期之外,銀行壓力測試成為置業人士另一個難關,好不容易準備好首期,但壓力測試不過關同樣夢碎,呼吸plan因為不受所以不受金管局按揭監管措施所限,申請人毋須通過壓力測試,而且其他方面批核寬鬆度高,彷彿懂呼吸的人申請都可以成功批核,因而得到呼吸plan的謔稱,那呼吸plan的目的是甚麼?選擇呼吸plan有甚麼風險?

呼吸plan非等同二按,呼吸plan由發展商旗下的金融機構向按揭申請人提供全數按揭貸款,二按是申請人先向銀行以最高按揭成數申請按揭貸款(按揭成數 50-60%),餘下的按揭成數由財務機構提供,對申請人的好處是不用繳付保費、亦不用壓測,但由於不受金管局按揭監管措施所限,按揭利息支出在初期(一般頭2-3年)會接近市場按揭息率,但低息蜜月期一過,利息可以幾何飆升,業主如果蜜月期完結前不能將呼吸plan轉會,隨時窒息。

呼吸plan目的表面上締造雙贏,發展商能順利賣出,買家能順利買入,但其實暗藏危機,尤其如果處於加息週期,隨時供樓供到氣咳,一般銀利敍做按揭,就算按揭利息不斷上揚都都知道封頂位置,有所預算,呼吸plan按揭息口一加可高達5-8厘,所以呼吸plan只能作過渡,必須在蜜月期完結前轉按至銀行,但留意,轉按不一定成功。

影片來源 – 星之谷按揭轉介

為呼吸plan轉按時,有被拒的風險,因為轉按至銀行,配合按揭保險計劃,對入息文件要求高,如未能滿足銀行對文件的要求隨時轉按失敗捱貴息;轉按通常發生於物業購入第三年,如果當時樓價不升反跌,將難以將整個按揭轉按到銀行;另外,轉按將要面對壓力測試,當時政府對壓力測試會否有收緊還是放鬆政策?你又是否能通過?如果不能轉按,你只有兩個方向,一是肉隨砧板上,繼續任由貴息宰割力守家園,或透過以下方式逃生。

加入擔保人
轉按如個人入息不足以通過壓力測試,那就多加一個人的入息計算,當然前提你要找到願意作擔保人的人選,因為作為擔保人會削弱其置業購買力。

加入擔保人

選擇定息按揭
供款期分為10年、15年、20年,無論市場利率波幅如何波動,定息按揭貸款的利率都不會變化,亦因為定息,所以無需壓測,不過年期選擇上比銀行按揭少,但亦是逃生方法。

選擇定息按揭

賣樓
如果預期加息後自己不能如期供款,趁早賣樓總比因斷供,被財務機構Call loan,最後淪為銀主盤,亦可選擇將物業出租,讓租客分擔供樓負擔。

賣樓

呼吸plan亦非百分百申請成功,有申請被拒絕的例子,只是對申請人入息批核寬鬆,作為gimmick吸引客戶,如果你明知你申請銀行一般按揭條件不足,連呼吸plan都拒絕的話,你的下場只有撻訂,蒙受損失。

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